Stambeni kredit u Nemačkoj – koji su uslovi?

Stambeni kredit u Nemačkoj nisu tako česta pojava kao što je slučaj u Srbiji.

Za Nemce se kaže da su nacija podstanara. Više od 60% nemačkih porodica živi iznajmljenom stanu ili kući, a razlog je strah od otplaćivanja kredita. Za sve one koji ne žele da se upuste u kredit, ovde mogu pronaći korisne informacije kako da iznajmite po najpovoljnijim uslovima.  

Naime, Nemci ne vole da se upuštaju u rizik, radije plaćaju kiriju nego da strahuju da jednog dana neće biti u mogućnosti da otplaćuju stambeni kredit i dođu na rub egzistencije usled bolesti ili gubitka posla.

Iz tog razloga, Nemačka je u evropskim okvirima na dnu liste po broju vlasnika nekretnina. Jedino je u Švajcarskoj broj vlasnika nekretnina još niži. Poređenja radi, u Španiji je čak 86% porodica smešteno u sopstvenom stanu ili kući, u Grčkoj i Italiji 80%, u Velikoj Britaniji 70%, a u Francuskoj 57%.

Iako u proseku dovoljno zarađuju, mladi parovi s malom decom, kao potencijalni kupci nekretnina u pravilu nemaju ni 20 do 30% sopstvenog kapitala, što je kod većine banaka preduslov za odobravanje stambenog kredita. Nekretnine su skupe, pogotovo u većim gradovima kao što su Minhen, Hamburg ili Frankfurt.

Imajući u vidu konstantan rast cena nekretnina u Nemačkoj, imućniji Nemci ulažu novac u „betonsko zlato“ jer na taj način mogu da zarade višestruko za par godina. Primera radi, cena kvadratnog metra u Kelnu je do pre par godina iznosila oko 2500 evra, a danas se udvostručila pa je tako cena po kvadratu za nekretninu u Kelnu od 4 do 6000 evra.

Za odluku o životu u iznajmljenom stanu u Nemačkoj je presudno još nekoliko faktora – gradi se premalo stanova, a ono što se izgradi u proseku je preskupo većini potencijalnih kupaca. Drugi važan razlog je fleksibilnost. Nemci su vrlo mobilna nacija, koja se neretko zbog novog radnog mesta seli u neki drugi grad. Nameštaj može da se ponese sa sobom, ali ne i stan. Treći razlog je precizno regulisan pravni odnos stanodavaca i podstanara. U Nemačkoj se stan iznajmljuje nakon potpisivanja vrlo preciznog ugovora, a podstanari su tim ugovorom zaštićeni i nije moguće tek tako dobiti otkaz.

Stambeni kredit u Nemačkoj – Hipotekarni kredit

U Nemačkoj se preko 60% kredita plasira putem ovlašćenih specijalizovanih agencija koje imaju potpisanu poslovnu saradnju sa bankama. Banke i agencije nude hipotekarne stambene kredite kojim možete da kupite nekretninu, a osiguranje za taj kredit je upravo vaša nekretnina koju kupujete. Hipotekarni kredit obično podrazumeva nižu kamatnu stopu i duže vreme otplate u poređenju sa potrošačkim kreditom. Međutim, ako ne ispunjavate svoje obaveze, a kredit je osiguran hipotekom na vašoj nekretnini, banka može da vam zapleni nekretninu i proda je kako bi naplatila kredit.

Banke samostalno odlučuju o vašem zahtevu za hipotekarni kredit. Pre nego što vam odobri kredit, banka ili agencija će oceniti vašu kreditnu sposobnost, odnosno ispitati da li zaista možete da otplaćujete takav kredit.

Stambeni kredit u Nemačkoj – Procena kreditne sposobnosti

Pre odobravanja kredita banka će proceniti vašu kreditnu sposobnost na osnovu nekoliko kriterijuma:

• vaša finansijska situacija (imovina, dugovi)
• vrednost nekretnine na koju se stavlja hipoteka

Banka će tražiti od vas podatke o prihodima kako bi proverila da li ćete biti u mogućnosti da servisirate kredit. Ukoliko banka zaključi da ste kreditno sposobni, odobriće vam kredit.

Takođe, uslov za odobravanje hipotekarnog kredita je da podnosilac zahteva ima najmanje 18 godina, prijavljenu adresu u Nemačkoj, redovan mesečni dohodak, dokaz o minimum 3 platne liste i pristojan rezultat u Schufi.

SCHUFA – “Schutzgemeinschaft für Absatzfinanzierung” je kreditno preduzeće koje procenjuje kreditnu sposobnost. U zavisnosti od procene Schufe o vašoj kreditnoj sposobnosti, banka odlučuje da li će vam uopšte odobriti kredit i kolika će biti kamata za kredit. Što je veći rizik za banku (što je lošije vaše stanje u Schufa izveštaju), to su vam manje šanse za odobravanje kredita. Svako vaše plaćanje, svaka nemogućnost naplaćivana sa vašeg računa, nalazi se u Schufi. Zato budite oprezni kad je u pitanju vođenje vaših finansija. Pokušajte da uvek imate novac na vašem računu kad treba da vam se odbiju mesečne rate ili plaćanja računa. Ukoliko nemate dovoljno novca, kasnite sa plaćanjima,  sve to “kvari” vašu kreditnu sposobnost i kao posledica toga može da bude nemogućnost dobijanja stambenog kredita ili vas čeka kredit sa jako visokim kamatama.

Ako želite da imate uvid u svoj Schufa izveštaj, možete da ga dobijete jednom godišnje besplatno. Svaki sledeći put se naplaćuje. Na sledećem linku možete da skinete formular, popunite ga i pošaljete Schufi:

www.meineschufa.de/index.php?site=11_3

Prevremena otplata hipotekarnog kredita i osiguranje kredita

Stambeni kredit u Nemačkoj moguće je da prevremeno otplatite deo ili čak ceo kredit. Ako to uradite, više ne plaćate kamate na otplaćeni iznos, a možete da zamenite stambeni kredit nekim povoljnijim kreditom, čak i kod druge banke ili agencije.

Osiguranje hipotekarnih kredita može da bude korisno u okolnostima zbog kojih ne možete da vraćate svoj dug u slučaju smrti, bolesti ili gubitka posla.

Banke mogu da zahtevaju da sklopite ugovor o osiguranju hipotekarnog kredita tako što će vam predložiti polisu osiguranja u paketu sa ugovorom o hipotekarnom kreditu što svakako ne sme da bude uslov za odobravanje hipotekarnog stambenog kredita.